Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) chính thức tái cấu trúc toàn bộ khung pháp lý về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Nhiều người trong ngành đọc xong và nhận xét: “Có vẻ cân bằng hơn luật cũ.”
Nhận xét đó đúng một phần. Nhưng nếu chỉ dừng ở đó, bạn đang bỏ qua một số điểm rủi ro quan trọng mà văn bản không nói thẳng ra.
Bài viết này phân tích trực tiếp từ Luật 135/2025/QH15, tập trung vào ba câu hỏi thực tế nhất:
- Những điều khoản nào cần hiểu đúng trước khi ký hợp đồng mới?
- Quyền và nghĩa vụ giữa bên giao thầu (Bên A) và bên nhận thầu (Bên B) có thực sự cân bằng không?
- Rủi ro nào đang bị ẩn trong những điều khoản trông có vẻ trung lập?
MỤC LỤC
1. Ba Thay Đổi Quan Trọng Nhất Về Hợp Đồng Xây Dựng Trong Luật 2025
Điều 81 Khoản 3: Lần Đầu Tiên Luật Chuyên Ngành “Chặn” Cơ Quan Nhà Nước
Đây là điều khoản bị đánh giá thấp nhất trong Luật 2025, nhưng lại có ý nghĩa thực tiễn lớn nhất với doanh nghiệp.
Điều 81.3 quy định rõ: “cơ quan quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán… phải tôn trọng hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp và có hiệu lực; không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng xây dựng.”
Trước Luật 2025, không có văn bản luật nào ở cấp luật tuyên bố điều này một cách tường minh. Kết quả là các kết luận thanh tra, kiểm toán thường kéo theo yêu cầu điều chỉnh hợp đồng đã giao kết, dù các bên đều đồng thuận khi ký.
Nay có căn cứ pháp lý ở cấp luật để phản đối các can thiệp như vậy. Đây là công cụ mới cho cả Bên A và Bên B khi làm việc với cơ quan thanh tra, kiểm toán nhà nước.
Lưu ý thực tế: Điều khoản này bảo vệ hợp đồng “giao kết hợp pháp và có hiệu lực.” Định nghĩa thế nào là “hợp pháp” sẽ là tranh luận trọng tâm trong các vụ việc thực tế về sau.
Điều 13: “Hoàn Cảnh Thay Đổi Cơ Bản” Được Pháp Điển Hóa Thành Căn Cứ Điều Chỉnh Hợp Đồng Độc Lập
Luật Xây dựng cũ chỉ nhắc đến bất khả kháng như sự kiện ngoài ý muốn. Luật 2025 tách riêng hai khái niệm và liệt kê danh sách cụ thể.
Điều 13 khoản 2 xác định ba loại sự kiện được coi là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”:
- Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật.
- Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được.
- Các trường hợp khác theo quy định của luật liên quan.
Điểm mục (b) là thay đổi quan trọng bậc nhất cho ngành thi công. Tranh chấp về địa chất bất thường từng là loại tranh chấp phổ biến nhất trong thi công nền móng và công trình ngầm, nhưng trước đây không có cơ sở pháp lý rõ ràng ở cấp luật để giải quyết.
Điều quan trọng cần hiểu: Điều 13.3 dẫn chiếu về [Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015] như bộ lọc cuối cùng. Thực tiễn áp dụng Điều 420 BLDS tại Tòa án Việt Nam còn rất hạn chế và chưa có án lệ rõ ràng. Nhà thầu không thể cứ viện dẫn “địa chất bất thường” mà không có đủ hồ sơ kỹ thuật, báo cáo khảo sát, và chứng minh điều kiện của Điều 420 BLDS.
Điều 86 Khoản 5: Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp Theo Thông Lệ Quốc Tế Lần Đầu Vào Luật
Điều 86.5(a) quy định tranh chấp hợp đồng xây dựng có thể được xử lý qua “áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế”, bên cạnh thương lượng, hòa giải, trọng tài, và Tòa án.
Đây là cửa mở cho các cơ chế như Dispute Adjudication Board (DAB) hoặc Dispute Avoidance/Adjudication Board (DAAB) theo FIDIC 2017.
Tuy nhiên có giới hạn quan trọng: Điều 86.5(b) quy định với dự án đầu tư công và PPP, áp dụng mô hình quốc tế phải “theo yêu cầu của điều ước quốc tế hoặc phải được người quyết định đầu tư cho phép.” Điều này tạo ra rào cản đáng kể cho các dự án đầu tư công có nhà thầu nước ngoài không thuộc diện điều ước quốc tế.
2. Chín Hình Thức Giá Hợp Đồng Xây Dựng Theo Luật 2025 và Rủi Ro Của Từng Loại
Điều 82 khoản 2 liệt kê 9 hình thức giá, tăng từ 7 so với luật cũ. Hai hình thức mới được bổ sung là hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.
Mỗi hình thức giá phân bổ rủi ro khác nhau giữa Bên A và Bên B. Đây là điểm quyết định mà nhiều bên ký hợp đồng không đủ chú ý:
Hợp đồng trọn gói (Lump Sum): Rủi ro khối lượng phát sinh hoàn toàn về phía Bên B. Phù hợp khi thiết kế đã hoàn chỉnh và scope rõ ràng. Không phù hợp khi Bên A chưa hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật mà vẫn ký trọn gói.
Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Phù hợp với dự án dài hạn có biến động giá lớn. Điều 84.3(a) xác nhận đây là hình thức được phép điều chỉnh đơn giá trong dự án ĐTC và PPP. Tuy nhiên phương pháp điều chỉnh phải được thỏa thuận trong hợp đồng — không có quy định mặc định của Nhà nước.
Hợp đồng theo kết quả đầu ra (Output-based): Hình thức này chưa có tiền lệ thực tiễn tại Việt Nam và chưa có Nghị định hướng dẫn. Cần định nghĩa “kết quả” bằng KPI đo lường được và phương pháp xác minh khách quan ngay trong hợp đồng. Khuyến nghị tránh sử dụng cho đến khi có hướng dẫn đủ rõ.
Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm: Phổ biến với tư vấn thiết kế và giám sát. Có xung đột lợi ích tiềm ẩn: tư vấn được hưởng lợi khi tổng giá trị công trình tăng, kể cả khi tăng do sai sót của chính tư vấn. Hợp đồng cần có cơ chế kiểm soát xung đột này.
3. Đánh Giá Mức Độ Cân Bằng Quyền và Nghĩa Vụ Giữa Bên A và Bên B Theo Luật 2025
Câu trả lời ngắn: Cân bằng hơn trước, nhưng chưa đối xứng.
Điểm Luật 2025 Cải Thiện Rõ Ràng Cho Bên B (Bên Nhận Thầu)
Điều 83 khoản 3 trao quyền mới: Lần đầu tiên, nhà thầu (Bên B) có quyền yêu cầu chủ đầu tư “chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán”, ngoại trừ dự án đầu tư công.
Đây là quyền quan trọng trong bối cảnh nhiều dự án tư nhân tại Việt Nam gặp khó khăn thanh toán sau khi hợp đồng đã ký và thi công đã triển khai.
Điều 87 khoản 5 trao quyền quyết toán đơn phương: Khi Bên A không tiến hành quyết toán, thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận, Bên B có quyền tự quyết toán, thanh lý hợp đồng. Quy định này tồn tại ở mức Nghị định trước đây, nay được luật hóa tạo căn cứ pháp lý chắc hơn.
Điều 13.2(b) về địa chất bất thường: Trước đây rủi ro địa chất gần như mặc nhiên thuộc Bên B. Nay được liệt kê như một sự kiện có thể kích hoạt điều chỉnh hợp đồng, bảo vệ nhà thầu thi công trong điều kiện địa chất phức tạp.
Bất Cân Xứng Còn Tồn Tại: Những Gì Luật Không Nói Mới Là Nguy Hiểm Nhất
Không có quy định về lãi suất chậm thanh toán: Điều 87.2(b) yêu cầu Bên A “thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn”, nhưng không có điều khoản nào quy định lãi suất phạt khi thanh toán chậm hay cơ chế bù đắp tài chính.
So sánh: FIDIC 2017 Sub-Clause 14.7 quy định Bên A phải thanh toán trong 28 ngày kể từ khi nhận Payment Certificate. Luật 2025 để hoàn toàn cho thỏa thuận hợp đồng. Trong bối cảnh xây dựng Việt Nam có tỷ lệ thanh toán chậm cao, nhà thầu nhỏ thường phải chấp nhận thời hạn bất lợi mà không có căn cứ luật để phản đối.
Điều 83.3 là quyền không có cơ chế thực thi rõ ràng: Nhà thầu có quyền yêu cầu chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính, nhưng Luật không quy định hậu quả nếu chủ đầu tư từ chối. Không có cơ chế tạm dừng đàm phán hay từ chối giao kết dựa trên căn cứ này nếu không có quy định trong hợp đồng.
Quyết toán đơn phương (Điều 87.5) không có thủ tục kèm theo: Quyền tự quyết toán là có, nhưng Luật không quy định thủ tục, hồ sơ, hay yêu cầu xác nhận của bên thứ ba. Giá trị quyết toán đơn phương sẽ gần như chắc chắn bị tranh chấp sau đó nếu không được hỗ trợ bởi quy trình chặt chẽ trong hợp đồng.
4. Năm Điều Phải Làm Khi Soạn Thảo Hợp Đồng Xây Dựng Mới Từ 01/7/2026
Một: Thỏa thuận rõ thứ tự ưu tiên tài liệu ngay tại điều khoản đầu hợp đồng.
Điều 82 khoản 5 quy định 12 bậc ưu tiên mặc định khi các bên không thỏa thuận. Trong bộ 12 bậc đó, biên bản đàm phán cuối cùng (bậc 9) nằm sau cả hồ sơ mời thầu (bậc 6) và hồ sơ dự thầu (bậc 8). Nếu trong quá trình đàm phán có thay đổi so với HSMT gốc, các thay đổi đó có thể bị xem là thứ yếu theo thứ tự mặc định. Giải pháp: thỏa thuận rõ thứ tự ưu tiên, đưa biên bản đàm phán và phụ lục bổ sung lên đúng vị trí phù hợp.
Hai: Tự quy định lãi suất chậm thanh toán trong hợp đồng.
Vì Luật không quy định, đây phải là nội dung thỏa thuận bắt buộc trong mọi hợp đồng. Tham chiếu có thể dùng: lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa theo quy định Ngân hàng Nhà nước, hoặc tỷ lệ cụ thể do hai bên đồng ý. Không bỏ trống điểm này.
Ba: Tự định nghĩa quy trình xác nhận “địa chất bất thường” trong điều khoản bất khả kháng.
Điều 13.2(b) có hiệu lực nhưng ngưỡng “bất thường” chưa được định nghĩa kỹ thuật. Trong hợp đồng, cần quy định: bên nào có trách nhiệm xác nhận, thông qua cơ chế nào (báo cáo địa kỹ thuật độc lập, tham chiếu kết quả khảo sát gốc), trong thời hạn bao nhiêu ngày sau khi phát hiện.
Bốn: Chỉ rõ tên cụ thể của cơ chế giải quyết tranh chấp.
Điều 86.5(a) mở cửa nhưng không điền tên. Nếu muốn áp dụng DAB, DAAB, hay hòa giải thương mại có cấu trúc, phải đặt tên cụ thể, quy định thành phần, thủ tục, và thời hạn ngay trong hợp đồng. Với dự án tư nhân không thuộc ĐTC và PPP, không bị giới hạn bởi Điều 86.5(b).
Năm: Bổ sung quy trình quyết toán đơn phương vào điều khoản thanh toán.
Quyền tự quyết toán tại Điều 87.5 là có nhưng không có thủ tục kèm theo. Hợp đồng cần quy định: thời hạn thông báo trước khi thực hiện quyết toán đơn phương, hồ sơ chứng minh, và hình thức xác nhận (công chứng, bên thứ ba trung gian) để đảm bảo giá trị quyết toán đứng vững khi có tranh chấp.
5. Rủi Ro Lớn Nhất Của Giai Đoạn Chuyển Tiếp Hợp Đồng Xây Dựng 2025
Điều 95 khoản 7 quy định hai chế độ chuyển tiếp:
Hợp đồng đã ký trước 01/7/2026: Tiếp tục theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) trong điều kiện thông thường, nhưng nếu phát sinh bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì áp dụng Luật 2025. Điều này tạo ra chế độ pháp lý hỗn hợp trong cùng một hợp đồng, và không phải lúc nào áp dụng Luật 2025 cũng có lợi hơn cho cả hai bên.
Hợp đồng đang đàm phán chưa ký: Hai bên có thể thỏa thuận áp dụng Luật 2025, nhưng “không trái với các quy định khác của pháp luật có liên quan.” Biên giới của “pháp luật có liên quan” chưa được làm rõ.
Rủi ro lớn nhất không phải từ các điều khoản đã thay đổi. Rủi ro lớn nhất đến từ những nội dung Luật ủy quyền cho Nghị định hướng dẫn nhưng Nghị định chưa ban hành. Điều 94.4 liệt kê hơn 30 điều cần Nghị định chi tiết, bao gồm toàn bộ nội dung hợp đồng (Điều 82), biện pháp bảo đảm (Điều 83), thủ tục sửa đổi (Điều 84), trình tự tạm dừng và chấm dứt (Điều 85), và quy trình thanh toán, quyết toán (Điều 87).
Từ 01/7/2026 đến khi Nghị định ban hành, hợp đồng mới phải tự quy định đầy đủ những gì Nghị định chưa kịp điền vào. Đây không phải lúc để phụ thuộc vào mẫu hợp đồng cũ.
Các Câu Hỏi Thường Gặp Về Hợp Đồng Xây Dựng Theo Luật 2025
Hợp đồng xây dựng ký trước ngày 01/7/2026 có phải sửa đổi theo Luật Xây dựng 2025 không?
Không bắt buộc trong điều kiện thông thường. Theo Điều 95.7, hợp đồng đã giao kết trước ngày luật có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo quy định cũ. Tuy nhiên, nếu phát sinh sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, Luật 2025 sẽ được áp dụng cho các tình huống đó. Cần rà soát kỹ từng hợp đồng cụ thể để xác định điều này có lợi hay bất lợi cho từng bên.
Bên nhận thầu có thể yêu cầu chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính trước khi ký hợp đồng không?
Có, theo Điều 83 khoản 3 Luật Xây dựng 2025, đây là quyền mới của nhà thầu đối với chủ đầu tư tư nhân (không áp dụng với dự án đầu tư công). Tuy nhiên Luật không quy định hậu quả nếu chủ đầu tư từ chối. Cần ghi nhận quyền này và cơ chế thực thi cụ thể ngay trong điều khoản hợp đồng.
Hình thức giá hợp đồng nào được khuyến nghị cho dự án tư nhân theo Luật 2025?
Phụ thuộc vào mức độ hoàn chỉnh của thiết kế và tính chất công việc. Hợp đồng trọn gói phù hợp khi scope rõ ràng. Hợp đồng đơn giá điều chỉnh phù hợp với dự án dài hạn hoặc khối lượng chưa xác định. Hình thức kết quả đầu ra nên thận trọng vì chưa có Nghị định hướng dẫn và chưa có tiền lệ thực tiễn.
Khi nào thì điều khoản “địa chất bất thường” trong Luật 2025 có thể được viện dẫn?
Khi điều kiện địa chất thực tế khác biệt đáng kể và không thể lường trước được so với kết quả khảo sát địa chất đã được thực hiện trước khi ký hợp đồng. Phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 về hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Cần hồ sơ kỹ thuật đầy đủ và thông báo kịp thời theo thủ tục quy định trong hợp đồng.
Cân Bằng Thực Sự Đến Từ Hợp Đồng Được Soạn Thảo Đúng
Luật Xây dựng 2025 là bước tiến thực chất trong tư duy lập pháp về hợp đồng xây dựng: từ quản lý hành chính sang quản lý dân sự có kiểm soát. Quyền lợi của Bên B được bổ sung thêm một số quyền mới có giá trị thực tế. Bên A cũng được bảo vệ tốt hơn trước can thiệp của cơ quan nhà nước.
Nhưng cân bằng thực sự chỉ đến khi hợp đồng được soạn thảo cẩn thận để lấp đầy những khoảng trống mà Luật để ngỏ, đặc biệt là lãi suất chậm thanh toán, quy trình xác nhận hoàn cảnh thay đổi cơ bản, và thứ tự ưu tiên tài liệu hợp đồng.
Luật là nền tảng. Hợp đồng cụ thể mới là lá chắn thực sự.
